荥阳市1-4月份房地产市场情况分析

1-4月份，我市房地产开发投资增长逾1倍，商品房投放、销售面积同比增长4成，房地产市场总体保持平稳健康发展态势。

一、1-4月份我市房地产市场基本情况

（一）房地产开发投资同比增长逾1倍。房地产开发投资累计完成68.9亿元，同比增长147.9%。

（二）商品房投放量同比增长4成。我市新批准商品房预售面积76.57万平方米，同比增长40.45%。房地产开发新开工159.15万平方米，同比增长14.06%；竣工76.37万平方米，同比增长87.97%。

（三）商品房销售面积同比增长逾4成。商品房销售8805套，同比增长49.62%；面积94.83万平方米，同比增长47.75%；商品房销售额67.42亿元，同比增长74.76%。其中：商品住房销售7529套、同比增长47.05%，面积86.72万平方米、同比增长45.04%，商品住房销售均价7052.18元/平方米(其中：城区楼盘销售均价6653.66元/平方米，周边楼盘销售均价8420.72元/平方米)，同比增长18.82%；非住宅销售1276套（间）、同比增长66.8%，面积8.12万平方米、同比增长84.55%，销售均价7714.1元/平方米，同比上涨9.78%。

4月份，商品房销售1981套，同比增长0.25%，环比增长12.94%；面积20.93万平方米，同比下降9.59%，环比增长11.63%；商品房销售额15.52亿元，同比增长0.28%、环比增长11.57%；商品住房成交均价7494.45元/平方米，同比增长13.5%，环比增长0.98%。

（四）域外人士购买率逾6成。域外人士购房5653套，占商品房销售总套数的64.2%。

    （五）商品房库存面积减少1成。经统计，截至2017年4月末，我市已批准的商品房预售项目中尚未售出的商品房累计面积136.7万平方米，同比减少11.04%。其中：商品住房5142套、面积70.41万平方米，商业66.29万平方米。若按前12个月商品住房月均消化面积30.94万平方米计算，我市待售商品住房消化周期为2.28个月。

（六）土地出让面积同比增长4倍。房地产用地出让共28宗，面积77.68万平方米（合1165.19亩），同比增长412.06%。

（七）二手房成交面积增长逾8成。二手房交易成交832套，同比增长68.42%；成交面积14.9万平方米，同比增长86.7%；成交金额2.79亿元，同比增长51.06%。

（八）房地产抵押贷款金额增长逾1成。房地产抵押登记（含商品房、二手房、在建工程）共办理6870宗，同比增长13.91%；抵押面积87.37万平方米，同比减少4.6%；贷款金额36.79亿元，同比增长14.47%。

    （九）房地产行业税费征收同比增长逾1.3倍。我市房地产行业税费征收共计完成25.51亿元，同比增长135.77%。其中:房地产开发土地出让金成交金额14.67亿元 ；房地产行业地税收入共计完成6.67亿元，占地税总收入8.96亿元的74.44%；房地产行业国税收入3.65亿元（其中增值税3.22亿元，企业所得税0.43亿元），占国税总收入9.03亿元的40.42%。房地产行业税收（10.32亿元），占全市税收收入（17.99亿元）的57.37%。

二、房地产市场运行分析

（一）1-4月份我市房地产市场运行呈现的特点

1．房地产开发投资持续较快增长。我市房地产开发投资累计完成68.9亿元，同比增长147.9%，增速高于全国的9.3%、全省的24.7%。房地产开发投资额占全市固定资产投资186亿元的37.04%。

2．商品房投放保持增长。我市商品房投放持续增长，新批准商品房预售面积76.57万平方米，同比增长40.45%，增速高于郑州市的13.82%、郑州市区的33.35%。其中商品住房投放73.02万平方米，位居郑州县（市、区）第2位。

3．商品房销售增幅回落。1-3月份，我市商品房销售73.9万平方米，同比增长80.11%；1-4月份为94.83万平方米，同比增长47.75%，增速比1-3月份回落32.36个百分点，增速高于郑州市的2.53%、郑州市区的-6.35%。其中商品住房销售86.72万平方米，位居郑州县（市、区）第2位。

4．待售商品住房消化周期为2.28个月。经统计，截至2017年3月底，我市待售商品房136.7万平方米，与3月末相比增加7.78万平方米，其中商品住房面积70.41万平方米，商业66.29万平方米。若按前12个月商品住房月均消化面积30.94万平方米计算，我市待售商品住房消化周期为2.28个月，与3月末相比增加0.32个月。

5．商品住房销售均价总体平稳。1-2月份，我市商品住房销售均价6783.40元/平方米，位居郑州县（市、区）第11位，同比增长23.27%；1-3月份为6936.74元/平方米，位居郑州县（市、区）第11位，同比增长24.95%；1-4月份为7052.18元/平方米，位居郑州县（市、区）第12位，同比增长18.82%。其中：1月份商品住房销售均价为6728.58元/平方米，环比下降4.1%；2月份为6834.10元/平方米，环比上涨1.56%；3月份为7421.76元/平方米，环比上涨8.6%；4月份为7421.76元/平方米，环比增长0.98%。

（二）房地产市场预测

去年中央经济工作会议提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。今年3月5日，李克强总理在全国“两会”作《政府工作报告》时指出：“坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”，“加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。”3月17日，郑州市进一步“收紧”非郑州户籍家庭在郑购房政策，规定凡属补缴且补缴日期在2017年3月17日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证，不再作为购房的有效凭证。4月6日，住建部、国土资源部联合发文，加强近期住房及用地供应管理和调控，提出强化住宅用地供应“五类”调控目标管理。今年以来，全国已有50多个市、县、区从不同层面加码楼市调控，限购、限贷、限价、限售，打击炒房，抑制房价过快上涨。5月3日，郑州市出台了截止目前堪称史上最严的房地产调控政策，在对郑州市市内五区和航空港区、郑东新区、经开区、高新区限购、限贷的基础上，新增加了新郑市、荥阳市、中牟县三个限购区域，而且还对郑州市所有县（市、区）实施了限售政策。由此可以看出：国家在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”、加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制方面，态度坚决、措施有力。

受郑州市获得国家中心城市建设、中国（河南）自由贸易试验区、自主创新示范区等多个国家战略支撑、地铁6号线、10号线开工等因素影响，荥阳作为距离郑州最近的卫星城，房地产市场持续较快发展。5月3日我市被列入住宅限购区域以来，由于监管部门和市场对政策存在学习和执行的摸索期，短期内对商品房签约量影响较大；但从长远来看，过热的房地产市场需要适当降温、冷静思考，限购将有利于促进我市房地产市场的持续平稳健康发展。1-4月份，我市商品房投放76.57万平方米，基本与去年前5个月（79.71万平方米）持平；商品房销售94.83万平方米，已超去年前5个月（84.73万平方米）。随着调控的进一步深入，上半年我市商品房投放将持续增加，预计有望超过去年上半年（111.44万平方米）；商品房销售增速将放缓，预计商品房销售面积略低于去年上半年（112.86万平方米）或持平。

三、建议

（一）持续稳控房价。一是职能部门要持续严格稳控房价，落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度；加强商品住房项目预售价格管理，督促房地产开发企业合理定价，确保我市商品住房销售均价保持在郑州市调控要求之内，接近购房群体的承受能力。二是借鉴外地做法，结合市情，适时出台我市实施新建商品住房销售价格监管的政策措施，确保我市商品住房销售价格长期保持在合理、理性区间。三是积极落实《住房城乡建设部 国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房〔2017〕80号）规定，并参照郑州市政府文件精神，研究制定我市商品住宅用地出让新制度，实现我市土地出让价格与商品住房销售价格的总体平稳、匹配。

（二）合理加大市场投放。一是国土等相关职能部门结合我市房地产市场土地供给状况，合理安排住宅地供应规模，加快普通商品住宅用地供应节奏。二是建立商品住房建设项目行政审批快速通道，对在建房地产开发项目项目逐一落实，发改、国土、规划、住建等职能部门加强协调配合，加快项目建设手续办理，督促开发企业严格按照合同约定及时开工、竣工，加快商品住房项目建设和上市节奏，尽快形成市场有效供应，将我市商品住房库存保持在合理区间内。

（三）积极推进供给侧结构性改革。房地产调控的目的是稳控房价、抑制泡沫、稳定市场，房地产调控的长效机制是供给侧结构性改革。一是职能部门要通过土地供应、政策导向等手段，引导开发企业从供给端着手，结合市场需求，适量加大中低价位普通商品住房开发，实现持续“稳价放量”。二是开发企业要积极调整发展思路 ，坚决、自觉执行调控政策，更加注重提升产品品质和服务，积极开发适老宜居、成品住宅等产品，满足购房者对品质的多样化需求，产品品质过硬，才能在新一轮竞争中走得更远。三是开发企业要认清当前调控形势、今后调控政策走向，客观认识自身产品定位，顺应市场规律，合理确定营销策略，严格落实明码标价、一套一标等制度，确保项目销售价格总体稳定，让刚需和改善型消费者买得起房。四是要重视项目交付，认真执行国家、省市规定，严格履行合同约定，按时、按质交付房屋，保障购房人的合法权益，维护企业信用和社会稳定。

（房地产开发管理科）