荥阳市1-5月份房地产市场情况分析

1-5月份，我市商品房投放增长4成，商品房销售面积增长近2成，二手房交易成交面积增长逾7成，房地产市场总体保持平稳健康发展态势。

一、1-5月份我市房地产市场基本情况

     （一）房地产开发投资同比增长近1.7倍。房地产开发投资累计完成98亿元，同比增长169%。

（二）商品房投放同比增长逾4成。我市新批准商品房预售面积117.57万平方米，同比增长47.49%。房地产开发新开工196.44万平方米，同比增长33.19%；竣工87.5万平方米，同比增长28.64%。

（三）商品房销售面积同比增长近2成。商品房销售9321套，同比增长24.38%；面积99.03万平方米，同比增长19.64%；商品房销售额70.37亿元，同比增长40.13%。其中：商品住房销售7700套、同比增长16.38%，面积88.8万平方米、同比增长14.26%，商品住房销售均价7051.95元/平方米(其中：城区楼盘销售均价6774.82元/平方米，周边楼盘销售均价7516.02元/平方米)，同比增长18.01%；非住宅销售1621套（间）、同比增长84.62%，面积10.23万平方米、同比增长102.17%，销售均价7573.04元/平方米，同比上涨1.43%。

5月份，商品房销售516套，同比减少67.93%，环比减少73.95%；面积4.19万平方米，同比减少77.43%，环比减少79.98%；商品房销售额2.95亿元，同比减少74.64%、环比减少80.98%；商品住房成交均价7042.27元/平方米，同比上涨15.24%，环比下降6.03%。

（四）域外人士购买率逾6成。域外人士购房5868套，占商品房销售总套数的62.95%。其中5月份，域外人士购房215套，占当月商品房销售总套数的41.67%。

    （五）商品房库存面积小幅增长。经统计，截至2017年5月末，我市已批准的商品房预售项目中尚未售出的商品房累计面积173.51万平方米，同比增长8.26%。其中：商品住房8130套、面积108.28万平方米，商业65.23万平方米。

    （六）土地出让面积同比增长1.8倍。房地产用地出让共32宗，面积82.44万平方米（合1236.59亩），同比增长185.29%。

     (七)二手房成交面积增长逾7成。二手房交易成交1035套，同比增长62.73%；成交面积17.34万平方米，同比增长77.64%；成交金额3.51亿元，同比增长50.36%。

（八）房地产抵押贷款金额与去年同期基本持平。房地产抵押登记（含商品房、二手房、在建工程）共办理7783宗，同比减少7.19%；抵押面积106.77万平方米，同比减少16.26%；贷款金额45.97亿元，同比减少1.1%。

（九）房地产行业税费征收同比增长逾8成。我市房地产行业税费征收共计完成30.82亿元，同比增长88.39%。其中:房地产开发土地出让金成交金额16.41亿元；房地产行业地税收入共计完成9.29亿元，占地税总收入11.97亿元的77.61%；房地产行业国税收入4.49亿元，占国税总收入11.48亿元的39.11%。房地产行业税收（13.78亿元），占全市税收收入（23.45亿元）的58.76%。

二、房地产市场运行分析

（一）1-5月份我市房地产市场运行呈现的特点

1．房地产开发投资持续较快增长。我市房地产开发投资累计完成98亿元，同比增长169%，增速高于全国的8.8%、全省的24%。房地产开发投资额占全市固定资产投资256.4亿元的38.22%。

2．商品房投放保持增长。我市商品房投放持续增长，新批准商品房预售面积117.57万平方米，同比增长47.49%。其中商品住房投放112.98万平方米，位居郑州县（市、区）第2位。

3．商品房销售增幅放缓。1-3月份，我市商品房销售73.9万平方米，同比增长80.11%；1-4月份为94.83万平方米，同比增长47.75%；1-5月份为99.03万平方米，同比增长19.64%。其中商品住房销售88.8万平方米，位居郑州县（市、区）第2位。

4．待售商品住房消化周期为3.71个月。经统计，截至2017年5月末，我市待售商品房面积173.51万平方米，与4月末相比增加36.81万平方米，其中商品住房108.28万平方米，商业65.23万平方米。若按前12个月商品住房月均消化面积29.2万平方米计算，我市待售商品住房消化周期为3.71个月，与4月末相比增加1.43个月。

5．商品住房销售均价总体平稳。1-2月份，我市商品住房销售均价6783.40元/平方米，位居郑州县（市、区）第11位，同比增长23.27%；1-3月份为6936.74元/平方米，位居郑州县（市、区）第11位，同比增长24.95%；1-4月份为7052.18元/平方米，位居郑州县（市、区）第12位，同比增长18.82%；1-5月份为7051.95元/平方米，位居郑州县（市、区）第12位，同比增长18.82%。其中：1月份商品住房销售均价为6728.58元/平方米，环比下降4.1%；2月份为6834.10元/平方米，环比上涨1.56%；3月份为7421.76元/平方米，环比上涨8.6%；4月份为7421.76元/平方米，环比增长0.98%；5月份为7042.27元/平方米，环比下降6.03%。

（二）房地产市场预测

今年以来，郑州市紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的定位”，持续强化市场监管，限购、限贷、限价、限售，打击投资投机性炒房，抑制房价过快上涨。3月17日，郑州市进一步“收紧”非郑州户籍家庭在郑购房政策，规定凡属补缴且补缴日期在2017年3月17日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证，不再作为购房的有效凭证。5月3日，郑州市在对市内五区和航空港区、郑东新区、经开区、高新区限购、限贷的基础上，新增加了新郑市、荥阳市、中牟县三个限购区域，而且还对郑州市所有县（市、区）实施了限售政策。

5月3日荥阳市被列入限购区域后，由于初期监管部门及开发企业学习消化政策、配置个人房屋信息查询权限需要一个过程；部分在我市有购房意向的域外人士不具备购房资格，符合条件的购房群体存在观望心理；加上目前我市大部分在售项目商品住房销售价格普遍高于郑州市限价要求，报备后配额周期拉长，以及购房资格审查需要一定时间，造成整体签约周期拉长。由此，造成我市5月份商品房销售降幅较大，商品房销售套数同比减少67.93%，环比减少73.95%；销售面积同比减少77.43%，环比减少79.98%。

但是，荥阳市作为距离国家中心城市郑州最近的卫星城，区位、交通、生态、产业优势明显，特别是随着地铁6号、10号线的开工，开发企业、市场对荥阳这片投资热土更加充满信心。恒大、碧桂园、金地、农工商、鑫苑等在荥阳均布局有开发项目；今年，全国排名前20强的新城控股集团已与我市本土企业隆兴置业强强合作，正商集团也将到我市投资开发。5月3日我市被列入限购区域后，5月份我市新批准商品房预售41万平方米，同比增长62.72%、环比增长42.81%。随着郑州市楼市调控的进一步深入，预计接下来我市商品房投放将会持续增加；商品房销售将放缓，限购期间商品房销售将保持稳中有升态势；商品住房销售均价将保持总体平稳；同时，随着碧桂园龙城二期、碧桂园龙城天悦、碧桂园万山湖壹号、碧桂园思念翡翠城等开发项目的陆续上市，预计今年我市成品住宅供应比例将进一步加大。

三、建议

（一）政府职能部门要落实市场调控主体责任，坚持因地施策，强化市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。一是积极落实《河南省住房和城乡建设厅  河南省国土资源厅关于贯彻落实建房〔2017〕80号文件加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》规定，并参照郑州市政府文件精神，研究制定我市商品住宅用地出让新制度，采取精准供地措施，有针对性加大热点片区土地供应，引导商品房价格预期，实现我市土地出让价格与商品住房销售价格的总体平稳、匹配。二是建立商品住房建设项目行政审批快速通道，加快开发项目建设手续办理，督促开发企业严格按照合同约定及时开工、竣工，加快商品住房项目建设和上市节奏，尽快形成市场有效供应，将我市商品住房库存保持在合理区间内。三是职能部门要持续严格稳控房价，落实商品住房价格备案、房地产成交价格申报等制度，加强市场专项检查，严肃查处违法违规行为，确保我市商品住房销售均价保持在郑州市调控要求之内。四是结合我市实际，借鉴外地经验，探索建立包括土地出让方式创新、供给侧结构性改革、限购限贷限价限售、保障房供应等在内的促进房地产市场平稳健康发展长效机制，促进我市房地产市场持续平稳健康发展，助推荥阳城市建设和经济发展。

（二）开发企业要认清国家坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”、加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展长效机制的政策导向，充分考虑调控政策的持久性和深入化。一是在建、在售项目要注重供给侧结构性改革，提升品质，加快进度，及时投放，不断满足居民自住和改善性住房需求。二是认清自身产品定位，合理确定销售价格，严格落实商品住房价格备案、“一房一价”、“明码标价”等制度，确保项目销售价格总体稳定。三是依法依规、按时按质交付房屋，持续提升物业服务水平，构建和谐、有序的社区宜居环境。

（房地产开发管理科）