荥阳市上半年房地产市场运行情况分析

上半年，我市房地产开发投资同比增长逾1.4倍，商品房投放增长近5成，受限购政策影响商品房销售面积小幅减少，二手房交易成交面积增长逾8成，房地产市场总体保持平稳健康发展态势。

一、上半年房地产市场基本情况

     （一）房地产开发投资增长逾1.4倍。房地产开发投资累计完成118.5亿元，同比增长145.34%。

（二）商品房投放增长近5成。我市新批准商品房预售面积166.09万平方米，同比增长49.03%。房地产开发新开工324.08万平方米，同比增长97.24%；竣工97.29万平方米，同比增长24.93%。

（三）商品房销售面积小幅减少。商品房销售10366套，同比增长4.97%；面积109.96万平方米，同比减少2.56%；商品房销售额79.28亿元，同比增长10.3%。其中：商品住房销售8501套、同比减少4.47%，面积98.11万平方米、同比减少8.09%，商品住房销售均价7165.82元/平方米(其中：城区楼盘销售均价8199.15元/平方米，周边楼盘销售均价8354.79元/平方米)，同比上涨13.87%；非住宅销售1865套（间）、同比增长91.09%，面积11.85万平方米、同比增长93.94%，销售均价7576.41元/平方米，同比下降1.6%。

6月份，商品房销售1045套，同比减少56.11%，环比增长102.52%；面积10.93万平方米，同比减少63.67%，环比增长160.86%；商品房销售额8.91亿元，同比减少58.85%、环比增长201.9%；商品住房成交均价8251.9元/平方米，同比上涨15.54%，环比上涨17.18%。

（四）域外人士购买率逾6成。域外人士购房6477套，占商品房销售总套数的62.48%。

    （五）商品房库存面积增长3成。经统计，截至2017年6月末，我市已批准的商品房预售项目中尚未售出的商品房累计面积211.1万平方米，同比增长30.37%。其中：商品住房11321套、面积145.81万平方米，商业65.29万平方米。若按前12个月商品住房月均消化面积27.98万平方米计算，我市待售商品住房消化周期为5.21个月。

    （六）土地出让面积增长1.8倍。房地产用地出让共32宗，面积82.44万平方米（合1236.59亩），同比增长185.26%。

     (七)二手房成交面积增长逾8成。二手房交易成交1202套，同比增长71.22%；成交面积19.41万平方米，同比增长84.38%；成交金额4.38亿元，同比增长70.03%。

（八）房地产抵押贷款金额小幅增长。房地产抵押登记（含商品房、二手房、在建工程）共办理8939宗，同比减少8.72%；抵押面积139.35万平方米，同比减少11.03%；贷款金额56.5亿元，同比增长2.65%。

（九）房地产行业税费征收增长逾8成。我市房地产行业税费征收共计完成33.55亿元，同比增长87.85%。其中:房地产开发土地出让金成交金额16.41亿元；房地产行业地税收入共计完成11.22亿元，占地税总收入14.32亿元的78.35%；房地产行业国税收入5.3亿元，占国税总收入14.1亿元的37.59%。房地产行业税收（16.52亿元），占全市税收收入（28.42亿元）的58.13%。

二、房地产市场运行分析

（一）上半年房地产市场运行呈现的特点

1．房地产开发投资持续较快增长。我市房地产开发投资累计完成118.5亿元，同比增长145.34%，增速比一季度提高16.84个百分点，比1-5月份回落23.66个百分点，增速高于全国的8.5%、全省的22.9%。房地产开发投资额占全市固定资产投资321.9亿元的36.81%，比1-5月份回落1.41个百分点。

2．商品房投放保持增长。我市商品房投放持续增长，新批准商品房预售面积166.09万平方米，同比增长49.03%，增速比一季度提高14.74个百分点，比1-5月份提高1.54个百分点。其中商品住房投放159.82万平方米，位居郑州县（市、区）第2位。

3．商品房销售增幅放缓至6月末小幅下降。1-3月份，我市商品房销售73.9万平方米，同比增长80.11%；1-4月份为94.83万平方米，同比增长47.75%；1-5月份为99.03万平方米，同比增长19.64%；上半年为109.96万平方米，同比减少2.56%。其中商品住房销售88.8万平方米，位居郑州县（市、区）第3位。受5月3日起实施的商品住房限购政策影响，5月份，我市商品房销售4.19万平方米，同比减少77.43%、环比减少79.98%；6月份，商品房销售10.93万平方米，同比减少63.67%，环比增长160.86%。

4．待售商品住房消化周期为5.21个月。经统计，截至2017年6月末，我市待售商品房面积211.1万平方米，与5月末相比增加37.59万平方米；其中：商品住房145.81万平方米，商业65.29万平方米。若按前12个月商品住房月均消化面积27.98万平方米计算，我市待售商品住房消化周期为5.21个月，与5月末相比增加1.5个月，接近供求平衡区间（6-12个月）。

5．商品住房销售均价总体平稳。1-2月份，我市商品住房销售均价6783.40元/平方米，位居郑州县（市、区）第11位，同比增长23.27%；1-3月份为6936.74元/平方米，位居郑州县（市、区）第11位，同比增长24.95%；1-4月份为7052.18元/平方米，位居郑州县（市、区）第12位，同比增长18.82%；1-5月份为7051.95元/平方米，位居郑州县（市、区）第12位，同比增长18.82%；上半年为7165.82元/平方米，位居郑州县（市、区）第12位，同比上涨13.87%。

6．域外人士购买率小幅下降。今年以来，域外人士购买率稳步保持在6成以上，但呈小幅下降态势：1-2月份为66.92%；1-3月份为66.19%；1-4月份为64.2%；1-5月份为62.95%；上半年为62.48%。5月3日我市被列入商品住房限购区域，不符合条件的域外人士在我市限购商品住房，5月份，域外人士共在我市购房215套，占当月商品房销售总套数的41.67%；6月份，域外人士共在我市购房609套，占当月商品房销售总套数的58.28%。

7．90-144平方米户型销售较好。上半年，我市商品住房共销售98.11万平方米，各类面积户型销售情况具体如下：①90平方米以下户型住房销售13.67万平方米，占商品住房销售总面积的比重（以下简称“占比”）为13.93%，比2016年（18.52%）减少4.59个百分点，比一季度（13.81%）提高0.12个百分点；②90-144平方米户型住房销售71.98万平方米，占比为73.37%，与2016年（68.02%）相比增长5.35个百分点，比一季度（74.38%）减少1.01个百分点；③144平方米以上户型住房销售12.46万平方米，占比为11.81%，与2016年（13.44%）相比减少0.74个百分点，比一季度（11.81%）增加0.89个百分点。

（二）房地产市场预测

2017年中央经济工作会议提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。3月5日，李克强总理在全国“两会”作《政府工作报告》时指出：“坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”，“加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。”3月17日，郑州市进一步“收紧”非郑州户籍家庭在郑购房政策，规定凡属补缴且补缴日期在2017年3月17日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证，不再作为购房的有效凭证。4月6日，住建部、国土资源部联合发文，加强近期住房及用地供应管理和调控，提出强化住宅用地供应“五类”调控目标管理。5月3日，郑州市出台了截止目前堪称史上最严的房地产调控政策，在对郑州市市内五区和航空港区、郑东新区、经开区、高新区限购、限贷的基础上，新增加了新郑市、荥阳市、中牟县三个限购区域，而且还对郑州市所有县（市、区）实施了限售政策。

5月3日荥阳市被列入商品住房限购区域后，由于初期监管部门及开发企业学习消化政策、配置个人住房信息查询权限需要一个过程；部分在我市有购房意向的域外人士不具备购房资格，符合条件的购房群体存在观望心理；加上目前我市大部分在售项目商品住房销售价格普遍高于郑州市限价要求，报备后配额周期拉长，以及购房资格审查需要一定时间，造成整体签约周期拉长。5月份单月，我市商品房销售降幅较大，商品房销售套数同比减少67.93%，环比减少73.95%；销售面积同比减少77.43%，环比减少79.98%；6月份，随着对限购政策的逐步适应，加上开发企业改变营销策略等因素，我市商品房销售有所回升，商品房销售套数同比减少56.11%（与5月份相比收窄11.82个百分点），环比增长102.52%；商品房销售面积同比减少63.67%（与5月份相比收窄13.76个百分点），环比增长160.86%。

但是，荥阳市作为距离国家中心城市郑州最近的卫星城，区位、交通、生态、产业优势明显，特别是随着地铁6号线、10号线的开工，开发企业、市场对荥阳这片投资热土更加充满信心。恒大、碧桂园、金地、农工商、鑫苑等在荥阳均布局有开发项目；全国排名前20强的新城控股集团以及省内知名房企正商集团今年也已在我市投资开发。5月3日我市被列入限购区域后，5月份我市新批准商品房预售41万平方米，同比增长62.72%、环比增长42.81%；6月份为48.52万平方米，同比增长52.91%、环比增长18.34%。

随着郑州市楼市调控的进一步深入，预计接下来我市商品房投放将会持续增加；商品房销售将放缓，限购期间商品房销售将保持稳中有升态势；商品住房销售均价将保持总体平稳；同时，随着碧桂园龙城二期、碧桂园龙城天悦、碧桂园万山湖壹号、碧桂园思念翡翠城等成品住宅开发项目的陆续上市，预计今年我市成品住宅供应比例将进一步加大。

三、建议

（一）持续强化市场监管。政府职能部门要落实市场调控主体责任，强化市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。一是积极落实《河南省住房和城乡建设厅  河南省国土资源厅关于贯彻落实建房〔2017〕80号文件加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》规定，并参照郑州市政府文件精神，研究制定我市商品住宅用地出让新制度，采取精准供地措施，有针对性加大热点片区土地供应，引导商品房价格预期，实现我市土地出让价格与商品住房销售价格的总体平稳、匹配。二是加快房地产开发项目建设手续办理，督促开发企业严格按照合同约定及时开工、竣工，加快商品住房项目建设和上市节奏，尽快形成市场有效供应，将我市商品住房库存保持在合理区间内。三是职能部门要持续严格稳控房价，落实商品住房价格备案、房地产成交价格申报等制度，加强市场专项检查，严肃查处违法违规行为，确保我市商品住房销售均价保持在郑州市调控要求之内。

（二）持续提升品质并理性定价。开发企业要认清国家坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”、加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展长效机制的政策导向，充分考虑调控政策的持久性和深入化。一是在建、在售项目要注重供给侧结构性改革，提升品质，加快进度，及时投放，不断满足居民自住和改善性住房需求。二是客观认识自身产品定位，关注市场走势，理性制定销售价格，严格落实商品住房价格备案、“一房一价”、“明码标价”等制度，确保项目销售价格总体稳定，坚持以适中的房价吸引购房者，避免因定价失误形成新的库存。

（三）持续重视基础设施配套建设与项目交付。一是政府相关部门要加快完善相关开发项目外部水、电、供热、排水等基础设施配套建设，推动开发项目的顺利建设和及时投放；同时，要按照部门职责，依法依规加强监管，督促开发企业按照规定标准交付房屋。二是开发企业要高度重视项目交付工作，认真执行国家和省市商品房交付使用的有关政策规定，严格履行合同约定，按时、按质交付房屋，保障购房人的合法权益，维护企业信用和社会稳定；持续提升物业服务水平，构建和谐、有序的社区宜居环境。

（房地产开发管理科）